Bir ev ya da arsa almak isteyenler, tapu devrinin hemen yapılamadığı durumlarla sık karşılaşır: inşaat henüz bitmemiştir, ödeme taksitle yapılacaktır ya da kat mülkiyeti kurulmamıştır. Böyle durumlarda tarafların birbirine verdiği sözü güvence altına alan araç satış vaadi sözleşmesi olur. Bu yazıda sözleşmenin ne olduğunu, nasıl yapıldığını ve hangi hallerde geçerli sayılmadığını genel hatlarıyla ele alıyoruz.
Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
“Satış vaadi sözleşmesi nedir?” sorusuna kısaca şöyle yanıt verilebilir: Tarafların, bir malın satışına ilişkin asıl sözleşmeyi ileride yapmayı karşılıklı olarak taahhüt ettiği bir ön sözleşmedir. Satıcı belirli bir malı satmayı, alıcı da kararlaştırılan bedeli ödeyerek satın almayı vaat eder.
Bu sözleşme mülkiyeti tek başına devretmez; yalnızca taraflara asıl satışın yapılmasını isteme hakkı verir. Yani sözleşmeyi imzalayan alıcı, taşınmazın maliki olmaz, satıcıdan tapu devrini talep etme hakkına sahip olur. Sözleşmede genellikle tarafların kimlik bilgileri, taşınmazın tapu bilgileri, satış bedeli, ödeme planı, devir tarihi ve cayma ya da gecikme halinde uygulanacak cezai şartlar yer alır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
Uygulamada en sık karşılaşılan tür, taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için kanunun aradığı resmi şekle uyulması gerekir. Taşınmaz satış vaadi, noter huzurunda ve noterin bizzat düzenlediği resmi senetle yapılır. Tarafların kendi aralarında imzaladığı adi yazılı belgeler ya da yalnızca imzası noterce onaylanan metinler bu şartı karşılamaz ve kural olarak geçersiz sayılır.
Sözleşmeyle ilgili bilinmesi gereken başlıca noktalar şunlardır:
- Tapuya şerh: Sözleşme tapu siciline şerh edilebilir. Şerh, taşınmaz sonradan başkasına satılsa bile alıcının hakkını yeni malike karşı ileri sürebilmesini sağlar. Şerhin etkisi kanunda öngörülen süreyle sınırlıdır; bu süre içinde satış gerçekleşmezse şerh kendiliğinden hükmünü yitirir.
- Edimin yerine getirilmemesi: Satıcı tapuyu devretmekten kaçınırsa alıcı, mahkemeden taşınmazın kendi adına tesciline karar verilmesini isteyebilir. Bunun için alıcının da kendi borcunu yerine getirmiş ya da getirmeye hazır olması gerekir.
- Zamanaşımı: Sözleşmeden doğan talepler süresiz değildir. Sürenin ne zaman başladığı ve hangi hallerde zamanaşımı savunmasının dinlenmeyeceği somut olaya göre değişir.
- Masraflar: Noter işlemi için harç ve ücret ödenir; tutarlar sözleşme bedeline göre hesaplanır ve her yıl güncellenir.
İnşaat halindeki projelerden konut alınırken yapılan ön ödemeli satışlar, tüketici mevzuatında ayrıca düzenlenmiştir. Bu tür alımlarda tüketiciye tanınan ek hakları da göz önünde bulundurmak gerekir.
Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılamayacak Haller
Her durumda geçerli bir satış vaadi sözleşmesi kurulamaz. Sözleşmenin yapılamayacağı ya da sonuç doğurmayacağı başlıca haller şöyle sıralanabilir:
- Resmi şekle uyulmaması: Noterde düzenleme şeklinde yapılmayan taşınmaz satış vaatleri geçersizdir.
- Ehliyet eksikliği: Ayırt etme gücü bulunmayanların ya da yasal temsilcisinin onayı olmadan küçük ve kısıtlıların yaptığı sözleşmeler geçerli olmaz.
- Yetkisiz kişilerce yapılması: Taşınmazın maliki olmayan ve geçerli bir vekâletnamesi bulunmayan kişinin vaadi, maliki bağlamaz.
- Aile konutu: Aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda diğer eşin açık rızası aranır.
- Paylı ve elbirliği mülkiyeti: Miras yoluyla kalan ve henüz paylaşılmamış taşınmazlarda tek bir mirasçının taşınmazın tamamını vaat etmesi diğerlerini bağlamaz.
- Devri yasak ya da kısıtlı taşınmazlar: Orman, kıyı gibi özel mülkiyete konu olamayan yerler ile devri kanunla sınırlandırılmış taşınmazlar için yapılan vaatler sonuç doğurmaz.
- Konusu belirsiz sözleşmeler: Satılacak taşınmazın ve bedelin belirli ya da belirlenebilir olması gerekir.
Sözleşmeyi imzalamadan önce tapu kaydını inceleyerek taşınmaz üzerinde ipotek, haciz ya da başka bir şerh bulunup bulunmadığını kontrol etmek önemlidir. Taşınmazı fiilen kullanmakla onun sahibi olmak arasındaki fark için zilyetlik nedir yazımıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Yüksek bedelli bir taşınmaz işleminde sözleşme metnini bir avukata inceletmek olası uyuşmazlıkların önüne geçer. Konut alımını krediyle planlıyorsanız kredi kullanırken faiz oranlarının önemi yazımız, diğer gündelik konular için de yaşam kategorimiz yol gösterici olabilir.
