Apartman ya da sitede yaşayan herkesin aylık bütçesinde yer alan kalemlerden biri aidat ödemesidir. Tutarın neye göre hesaplandığı, kimin ödeyeceği ve itiraz edilip edilemeyeceği ise en çok merak edilen konular arasında. Bu yazıda aidatın hukuki dayanağını ve belirlenme yöntemini genel hatlarıyla anlatıyoruz.
Aidat Ücreti Nedir?
“Aidat ücreti nedir?” sorusunun yanıtı şudur: Bir binanın ortak alanlarının ve ortak tesislerinin işletilmesi, bakımı ve onarımı için yapılan giderlere, bağımsız bölüm sahiplerinin katılma payıdır. Kanunda “ortak giderlere katılma” olarak geçer; gündelik dilde aidat denir.
Aidatın karşıladığı başlıca giderler şunlardır:
- Apartman görevlisi, bekçi, bahçıvan gibi çalışanların ücretleri ve sigorta primleri
- Ortak alanların elektrik ve su giderleri, temizlik malzemeleri
- Asansör bakımı ve periyodik kontrolleri
- Merkezi ısıtma giderleri
- Bina sigortası, küçük onarımlar ve yöneticiye ödenen ücret
- Sitelerde güvenlik, havuz ve peyzaj giderleri
Çatı yenileme ya da dış cephe yalıtımı gibi büyük onarımlar için düzenli aidattan ayrı olarak ek ödeme toplanabilir.
Peki aidatı kimler öder? Asıl sorumlu kat malikidir. Bununla birlikte bağımsız bölümde oturan kiracı da ortak giderlerden malikle birlikte sorumludur; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Uygulamada günlük kullanım giderlerini kiracının, demirbaş ve yatırım niteliğindeki giderleri ev sahibinin ödemesi yaygındır; bu konunun kira sözleşmesinde açıkça yazılması tartışmaları önler.
Apartman Aidat Parası Yasal mı?
Evet. Aidatın dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Kanun, kat maliklerini ortak giderlere katılmakla yükümlü tutar. Bir kat maliki, ortak yerleri kullanmadığını ya da dairesinin boş olduğunu ileri sürerek ödemekten kaçınamaz; örneğin giriş katta oturduğu için asansör giderine katılmayacağını söyleyemez.
Aidatını ödemeyen hakkında yönetici ya da diğer kat malikleri dava açabilir, icra takibi başlatabilir. Geciken ödemeler için kanun, gecikilen her ay için gecikme tazminatı öngörür. Aidat borcu ayrıca bağımsız bölümün el değiştirmesi halinde de gündeme gelebildiğinden, daire satın alırken yönetimden borç durumunu sormak iyi bir alışkanlıktır.
Aidat Ücreti Nasıl Belirlenir?
“Aidat ücreti ne kadar?” sorusunun tek bir yanıtı yoktur; kanun bir tutar belirlemez. Tutar her binanın kendi giderlerine göre şu süreçle ortaya çıkar:
- İşletme projesi hazırlanır. Yönetici, bir yıllık tahmini gelir ve giderleri gösteren bir proje hazırlar. Bu projede toplam gider ve her bağımsız bölüme düşen pay yer alır.
- Kat malikleri kurulu karar verir. Proje, kat malikleri kurulunda görüşülerek kabul edilir. Kurul karar almamışsa yöneticinin hazırladığı proje kat maliklerine bildirilir; süresi içinde itiraz edilmezse kesinleşir.
- Giderler paylaştırılır. Yönetim planında farklı bir düzenleme yoksa kanundaki kural uygulanır: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri kat malikleri arasında eşit olarak; sigorta primleri, bakım ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri ise arsa payı oranında paylaştırılır.
- Avans olarak toplanır. Belirlenen tutar genellikle aylık taksitler halinde tahsil edilir; yıl sonunda gerçekleşen giderlerle karşılaştırılarak hesap verilir.
Aidat tutarını en çok etkileyen unsurlar binadaki bağımsız bölüm sayısı, çalışan sayısı, ısınma sistemi, asansör ve otopark gibi tesislerin varlığı ile binanın yaşıdır. Sosyal tesisleri bulunan sitelerde aidatın yüksek olması bu yüzdendir.
Aidatı fahiş bulan kat maliki öncelikle kat malikleri kurulunda konuyu gündeme getirebilir, yöneticiden gider belgelerini görmeyi isteyebilir. Kurul kararının kanuna ya da yönetim planına aykırı olduğunu düşünenler için kanunda öngörülen süre içinde yargı yoluna başvurma olanağı vardır. İtiraz etmek, karar iptal edilene kadar ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Aidatın en büyük kalemlerinden biri çalışan giderleridir; bu konuda apartman görevlisi izin hakları yazımıza bakabilirsiniz. Kiracı ile ev sahibi arasındaki gider paylaşımını sözleşmeye nasıl yazacağınızı kira kontratı nasıl yapılır rehberimizde, konut sahiplerinin bir diğer yükümlülüğünü ise emlak vergisinde muafiyet şartları içeriğimizde bulabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgi amacı taşır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez; somut uyuşmazlıklarda bir avukata danışılması gerekir.
